成果展示

南京博智關于某銀行在無錫市某鎮設點的可行性分析項目

時間:2011-05-19 閱讀:622 分享

南京博智關于某銀行在無錫市某鎮設點的可行性分析項目

 

項目背景

2010年底,我公司與某銀行江蘇省分行達成了2011年度某行江蘇?。ǔK州外)網點單點選址合作協議,全面協助該行進行全省范圍內的單點選址工作。2011年初,該行無錫市分行邀請我公司對無錫市某鎮進行考察,評估在該鎮設立該行營業網點的可行性,并希望我公司能提出該行在某鎮擬設網點具體位置及規模的建議。

項目內容

為了完成本次可行性評估,我公司選址事業部首先通過資料檢索、電話咨詢等方式,了解某鎮的經濟發展概況、近期規劃、商業布局、主要需求點分布等信息。在對某鎮的整體概況有了初步了解之后,選址事業部派出由3名研究員組成的實地調研小組,奔赴某鎮進行實地考察。

調研小組到達某鎮之后,首先對前期了解到的某鎮重點發展區域、未來潛力區域及主要住宅小區、企事業單位等進行詳細了解,并詳細繪制了某鎮需求點分布圖。對于該鎮已有的競爭行網點,我公司工作人員對它們進行了深入考察,并按照我們公司制定的銀行網點立地條件打分表了進行科學的評分。

同時,工作人員結合前期檢索到的資料與現場實地考察的結果,為擬設網點選定了四個備選地點,對這四個備選點的面積、交通方便性、可視性、租售性價比等進行了詳細的數據收集,并拍照、繪圖。

完成所有前期資料搜集、實地調研之后,我公司研究部工作人員對將所有采集的數據輸入專門用于網點選址的數據處理分析系統(BSM、BDM等),并結合相關模型進行科學分析,最終形成可行性分析報告。整個過程歷時約三周。

項目成果

以下是該次項目的報告內容(節選):

 

南京博智關于**銀行**支行選址分析

一、**鎮基本概況

**鎮位于無錫東南部,東與蘇州相成區接壤,北與常熟市交界,由原甘露、蕩口合并而來,因東倚萬畝水面的**而得名,是遠近聞名的水鎮、古鎮、重鎮。全鎮總面積54.7平方公里(城鎮組團規劃面積為19.2平方公里),下轄3個居委會和11個行政村,總人口6.6萬人,其中外來人口1.9萬人。

彩印之鄉:**鎮產業特色明顯,是享譽全國的彩印之鄉,擁有各類彩印包裝企業200多家,年生產能力超20億元,是錫山較早成規模的產業聚集帶之一。擁有各類彩印包裝企業200多家,年生產能力超20億元,是錫山較早成規模的產業聚集帶之一。全鎮現有工業企業500多家,其中年銷售超億元的企業15家,年銷售1000萬元以上的企業82家,涉及彩印、輕工、機械、電子、化工、服裝等10多個工業門類。鎮內的**工業園區規劃用地面積為6.58平方公里,劃分成專業材料市場、彩印工業區、不銹鋼工業區、電子服裝工業區、五金機械工業區、物流倉儲區等六個片區。區內有來自臺灣、香港、日本、美國、澳洲等地的幾十家外資企業。

水產之鄉:**鎮水產業比較發達,為水產之鄉,**鎮全鎮有養殖戶500多戶,養殖面積11000多畝,年水產總量5000多噸。近年來,該鎮走出了一條公司+基地+養殖戶的產業化養殖發展之路,成為無錫市最大的無公害水產品生產基地。

江蘇省歷史文化名鎮:**鎮是錫山區唯一的江蘇省歷史文化名鎮, 蕩口古鎮是被市委、市政府列為重點修復建設的5個歷史街區之一。古鎮內現有省級文保單位11個,市級文保單位5個,控制保護單位(點)3個,總建筑面積2.43萬多平方米。

近年來,全鎮經濟社會發展取得長足進步,2008年,全鎮完成地區生產總值23.11億元,比上年增長15.9%;完成工業開票銷售收入55.29億元,比上年增長11.9%;財政總收入3.19億元,比上年增長21.7%;完成外貿出口供貨額8.2億元,比上年增長12.1%;自營出口額4350萬美元;新辦境外企業2家;實現社會消費品零售總額4.81億元。

 

二、**鎮發展規劃

根據《**新市鎮控制性詳細規劃》,**新市鎮的功能定位是以彩印包裝為支柱,以古鎮歷史人文旅游、濱湖生態休閑度假為特色,適度發展居住產業的現代化綜合功能區。 新市鎮規劃范圍:北至錫太公路,南到南真蕩,西至規劃后港路,東到鵝真蕩,規劃總用地21.69平方公里。其中,規劃建設用地面積約16.41平方公里,規劃居住人口約10萬人。規劃區主干路網由五橫三縱” 構成,五橫主干路為新楊南路、新湖路、蕩后路、月溪路、甘北路,三縱主干路為后港路、青虹路、甘虞路。

通過規劃,建設形成一個中心區,一個休閑旅游度假區(**生態文化城),三個居住社區,四個工業組團,一個物流園的規劃布局結構。

l  中心區:為**新市鎮地區以及為生態文化城地區提供服務的商業、商務辦公,行政管理中心、文體中心等功能設施。

l  休閑旅游度假區(**生態文化城):圍繞鵝真蕩東側形成以生態旅游、休閑、娛樂為一體的綜合功能區。

l  居住社區:甘露居住社區,中心居住社區、蕩口居住社區。

l  工業組團:蕩口工業組團,科技研發工業組團,甘露工業組團,高新工業組團。

**新市鎮規劃

 

按照此規劃,我行**支行目前選址區域在蕩口居住區。蕩口居住區屬于成熟的居住區,西臨**工業園區,東靠**生態文化城,是目前**鎮政府所在地。雖然按照上述規劃,未來**鎮的中心應該在“中心區”,鎮政府也應該會搬遷至“中心區”,但目前尚沒有明顯性動作表明近年內會搬遷。因此,目前選址于蕩口居住區應是正確選擇。不過,如果未來規劃照以上執行,那么應該視實際情況重新進行網點布局。

另外,蕩口鎮區內在規劃建設歷史文化街區,范圍為北到華衡芳故居,東至勝利街盡頭,南至蕩口中心小學,西到義盛巷,北倉河兩側的地區,總用地面積為8.56公頃。規劃功能定位為,以居住為主、集旅游休閑等功能為一體的傳統歷史文化街區。根據蕩口歷史街區的價值及其發展定位,將規劃區分為 “一帶、七區、八景的規劃結構??梢灶A計,未來該街區的建成,將會給該鎮經濟帶來新的增長點。不過,限于規模,相信未來游客應主要來自于無錫本市,經濟增力應有限。

三、選址地段(中心點)確定分析

根據我司村鎮網點選址經驗,鎮區選址不像市區那么復雜,重點是要抓住 “四個中心,一個基本點”,解決選址方向——確定選址地段后,具體選址位置便應呼之欲出:(略)

從目前**鎮的需求點(指商業、單位、小區等)的分布來看,其目前主要形成三個中心地段:

綜合以上情況,根據中心點理論,***中心、*****中心這兩個中心地段,可以作為網點設立的備選中心點,網點設立地段應在二者之中進行選擇。

四、我行網點備選地點分析

 

(一)四個備選地點基本概況:

目前,我行在**鎮的網點備選地點共有4個:其中,備選地點1不位于上述任一中心區域,備選地點2、3位于新商業中心,備選地點4位于**、**中心。具體概況如下:

備選地點1青虹路與**路交界口,**花苑樓下,目前為一羊毛衫專賣店,位于十字路口,上下兩層,面積約800平方米。附近有**花苑(新建商品房,約300余戶,入住率70%)、學海公寓(農民自建住宅小區,規模不大,為兩層別墅式建筑)。備選地點1西邊為**鎮工業區,該處區域實為住宅區與工業區交匯處,處于鎮區偏西位置,在一定程度上離開了鎮中心。

 

備選地點1

 

備選地點2、3、4:略

 

(二)四個備選地點****條件等綜合分析:

首先,備選地點1不位于中心點便可直接被排除。另外,進一步分析來看,備選地點1也不位于該處的主要小區——**花苑與學海公寓的人流動線上:兩小區主入口均位于學海路,從下圖可以明顯看出,由于商業(位于學海路)、公交站點(位于新楊路)的牽引力,使居民主要會沿著學海路、新楊路流動。這樣,備選地點1實際被邊緣化,因此,不建議在備選地點1設點。

(略)

采用BDM模型分析可見,僅從****來看,備選地點2為最好。

備選地點2、3、4****得分

四個備選地點分析圖

 

 

進一步綜合分析如下:

1、網點必須位于新楊路,首先,目前該條道路是鎮區的最主要的干道,公交線路在此,就鎮區而言,該條道路是連接**鎮工業區、行政區、商業區、住宅區的一條軸線,也為通往甘露、厚橋的必經道路;另外,根據規劃,新楊路未來將往北打通至**科技研發工業組團,甘露工業組團,高新工業組團,這樣,新楊路便成為未來串聯**四大工業組團的主要道路(新楊路西面可達蕩口工業組團),有利于未來對公司類客戶的輻射。

2、……(以下分析略)

    

根據以上分析,備選地點2、3應作為選址的主要備選地點,尤其是備選網點2。

四、競爭分析

目前,備選地點2、3附近無競爭網點。

備選地點4附近有郵儲蕩口支行、工行**支行。我備選地點4的立地條件與工行相仿,但差于郵儲,具有一定劣勢。

備選地點4與競爭行網點****得分比較

 

 

五、潛在客戶吸引力分析

     潛在客戶吸引力分析說明,備選地點2的潛在客戶吸引力大于備選地點3。

六、結論(略)


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